Gestion locative : gérer ou faire gérer son logement

Propriétaire : gérer ou faire gérer ses logements ?

Publié par Florian Billaud, dans Propriétaires & locataires le 16 mars 2017

Vous possédez un ou plusieurs logements que vous souhaitez placer sur le marché locatif. Vous vous interrogez sur la meilleure façon de procéder en matière de gestion locative ? La faire vous-même ou la confier à une enseigne spécialisée ?

1/ Faire sa gestion locative : avantages et inconvénients

Les avantages à tout gérer

  • Le principal avantage, pour un propriétaire-bailleur, à assurer lui-même la gestion locative de son ou ses logements réside dans l’économie des frais gestions.
  • Cette gratuité se double en outre d’un rapport direct avec les occupants des logements concernés. La possibilité de tisser des liens de confiance basés sur le dialogue et une compréhension mutuelle.

 

En prise directe avec les problèmes d’entretien ou de recouvrement des loyers et des charges, le propriétaire gestionnaire est à même de les régler sans tarder. Il existe aujourd’hui des logiciels en ligne qui facilitent considérablement la tâche des bailleurs. Moyennant un abonnement mensuel d’une dizaine d’euros ces derniers trouvent tous les documents nécessaires et peuvent tenir à jour leur échéancier.

Une aide à la gestion en ligne qui suppose bien sûr une bonne maîtrise de l’outil informatique et du Web !

 

Propriétaire : gestion locative

Les inconvénients à tout gérer

Si elle n’est pas très compliquée, la gestion locative s’appuie sur un corpus législatif en fréquente évolution :

  • Le propriétaire doit suivre les évolutions et s’assurer que ses pratiques ainsi que les documents qu’ils utilisent, sont conformes à la législation en vigueur.
  • Trouver un locataire, s’assurer de la solidité de ses garanties, gérer les entrées et sorties, recouvrer les loyers, répartir et récupérer les charges, gérer l’entretien courant ou les interventions exceptionnelles, tout cela prend du temps et supposent une bonne capacité d’organisation.

 

Il s’agit de savoir classer chaque lettre ou document et de faire preuve de réactivité face à chaque échéance ou tout problème. La gestion locative ne souffre d’aucun retard ! Rien de pire que de laisser « pourrir » une situation.

Elle exige aussi une proximité géographique du propriétaire vis-à-vis des biens loués : difficile de gérer des travaux dans un appartement loué à Toulouse quand on habite Lyon !

2/ Confier sa gestion locative à un professionnel : avantages et inconvénients

Les avantages à faire gérer ses biens

Pour un propriétaire-bailleur, une gestion locative confiée à un professionnel c’est assurément plus de sécurité et de sérénité. L’agence gérante informe régulièrement le propriétaire des mouvements, paiements et travaux réalisés sur ses logements. Ce suivi se fait dans le respect des dernières règles juridiques et fiscales :

  • Le propriétaire-bailleur n’est plus au contact direct des locataires et n’a donc pas à gérer lui-même les situations conflictuelles qui peuvent éventuellement survenir (impayés, répartition des charges, opportunité de travaux d’entretien).
  • L’agence gérante prend en charge toutes les démarches de location : annonces, visites, sélection du locataire (avec validation de votre accord si vous le souhaitez), rédaction du bail de location, contact en cas de problème, états des lieux, …
  • En outre, les cabinets de gestion sont le plus souvent liés à une agence immobilière spécialisée dans la location. Un lien qui permet de limiter au maximum les carences locatives !

 

Propriétaire : gestion locative

Les inconvénients à faire gérer ses biens

Cette solution éminemment plus facile a un coût non négligeable et c’est là son principal inconvénient.

  • Faire appel à une agence de gestion représente entre 6 et 15% du montant du revenu locatif (variable selon la formule choisie et la région).
  • Au coût du mandat de gestion lui-même, il faut ajouter les commissions supplémentaires prises sur les travaux d’entretien exécutés par l’intermédiaire du gestionnaire. Mis bout à bout, ses frais de gestions finissent par peser sur la rentabilité locative.

 

Note : Attention aux assurances loyers impayés. Le rapport coût/efficacité de ces assurances n’est pas toujours au rendez-vous. Assurez-vous, avant de signer, de l’étendue réelle des garanties. L’assurance coûte généralement entre 2,5 et 3,5% de votre revenu locatif et ne fonctionne qu’avec des garanties très strictes. Si le locataire doit justifier de 4 mois de loyers et un garant pour louer votre logement, vous vous assurez certes les paiements mais risquez d’avoir peu de prétendants (et donc une vacance locative importante).

3/ Le bilan : gérer ou faire gérer son logement ?

Gérer soi-même son patrimoine immobilier peut s’avérer simple et bénéfique. Si vous louez par exemple votre bien en non meublé et que celui-ci est amené à être loué sur de grandes périodes, autant le gérer vous-mêmes. Exemple : un logement T3 vide sur Limoges.

À l’inverse, si vous avez plusieurs bien à louer et/ou que vous êtes géographiquement éloigné de votre logement loué, la gestion professionnelle peut s’avérer très utile. Exemple : un studio meublé dans une ville étudiante comme Paris, Toulouse, Nantes ou Montpellier.

De façon générale, la gestion professionnelle représente un coût non négligeable mais elle vous permet de déléguer une importante partie technique et administrative de votre patrimoine locatif.

Bon à savoir : Les frais de gestion sont par ailleurs déductibles de vos impôts selon certaines conditions, cela vaut la peine de se renseigner !

Sans être un ogre administratif et technique, la gestion locative n’est pas à prendre à la légère. Quelle que soit l’option choisie, retenez qu’une gestion locative rigoureuse et irréprochable vous place en position de pouvoir exiger la réciproque de vos locataires. Les vertus de l’exemplarité !

 

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Florian Billaud